住宅の不同沈下は、瑕疵担保履行法の保険で保証されるのか？

○住宅瑕疵担保履行法について
いよいよ、本年10月1日から引き渡される新築住宅に住宅瑕疵担保履行法が適用されます。
住宅瑕疵担保履行法により今年の10月以降引き渡される新築住宅には、供託又は保険により、建設業者が負う住宅品質確保促進法に基づく10年間の瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分)の履行資力を確保されていなければなりません。
( http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html )
この法律がいう瑕疵担保責任は、
　　●構造耐力上主要な部分
　　●雨水の浸入を防止する部分
です。

戸建住宅の場合、供託方式でない限りすべての新築住宅において、国土交通省指定の保険法人による住宅検査と保険契約が必要となります。
現在、指定されている保険法人は次の5社です。
ハウスプラス住宅保証、住宅保証機構、JIO、住宅あんしん保証、ハウスジーメン
保険の加入には、建築中の現場検査2回が必要です。したがって、今から準備しないと今年の10月以降引き渡しが微妙なタイムスケジュールになってきました。

○不同沈下が完全に保証されない可能性とは・・・
今後、引渡される建物の多くは、10年間の瑕疵担保責任に対して保険金で担保されることになりますが、建物を支える地盤に起因する不同沈下が生じた場合は、保険金によって保証されるかは、ケースバイケースのようです。

ケースバイケースとは？
Q＆A住宅品質確保促進法解説(建設省住宅局住宅生産課監修)によると
『地盤が悪くて、いわゆる不同沈下(家が傾くこと)が発生する場合にも瑕疵担保責任の対象となるのですか』という問いに対し、
当時建設省は、下記のとおり回答しています。
10年間の瑕疵担保責任の対象となるのは、基礎等の住宅の基本構造部分に限定されており、地盤それ自体は含まれていません。ただし、地盤調査義務等を適切に果たさなかったために、不同沈下などが生じた場合には、基礎の瑕疵として10年の瑕疵担保責任の対象となります。
地盤それ自体が含まれていないので、不同沈下等＝家の傾きが瑕疵担保履行法における保険の対象になる可能性は低く、個別に具体的な検証をした上で判断されていくものと思われます。

○不同沈下のリスクは地盤保証で対応
( http://www.jiban.co.jp/pamphlet/images/pamph_hosyohitsuyosei.pdf )
このような移行期に様子を見ていた工務店、ビルダーは、建物の上屋部分の保証は、住宅瑕疵担保履行法の保険で担保し、地盤が起因する不同沈下のリスクに対しては地盤保証を活用しているようです。
これには、財団法人住宅保証機構の平成17年度の保証事故集計結果から『基礎』に関わる事故1件当たりの支払保険金額の平均は約578万円であったのに対し、『防水(雨漏れ)』の事故に対する支払保険金額の平均は80万円台であることを考えると不同沈下が発生した場合の負担金額が非常に大きいことがわかる。
このような状況から一部の工務店、ビルダーは、任意に地盤保証を採用してきた。地盤事故の補修が、このように高額であることから、今後も任意ではあるが地盤保証は普及していくといえます。

○地盤保証の引受先は安心？
このような大きな負担金を保証する上には、確かな保険で担保されている必要があります。
　●自社より規模の小さな地盤会社の自社型の『地盤保証』
　●担保されている保険の内容が不透明な『地盤保証』
　●確かな技術基準のない保険だけの『地盤保証』
このような不安要素を持ち合わせた地盤保証制度が存在するのも事実です。自社のリスクを移転させたつもりの地盤保証が脆弱な場合、まったく意味がなくなります。10年間保証が確保された地盤保証制度を選ぶべきでしょう。

○地盤の専門家集団の地盤保証
ジオテックでは、住品協保証事業による地盤保証を提案します。
( http://www.juhinkyo.jp/hosyo/ )
住宅地盤の専門家集団であるNPO住宅地盤品質協会：会員数441社が技術協力する同事業の地盤保証には次の特徴がある。
●責任期間10年間を一括保の険で担保
　他の地盤保証の多くは1年更新の保険を9回更新して10年保証といっている。
　地盤会社が倒産してしまった場合にも住品協保証事業の保険契約は有効です。
●保険の縮小てん補率100％、保険免責額0円
　自己負担がなく、事故後の対応が安心です。
●第三者審査
　このような有利な保険が可能となったのは地盤の専門家同士のチェック機能あるからです。事故の起こらない仕組みがあるので、このような保証制度が可能になりました。

なお地盤保証の費用は31,500円です。これに地盤調査費用が必要になります。
地盤保証は、消費者を守り、ビルダー、工務店の地盤に関するリスクを移転するものです。地盤保証はどれでも同じではありません。


【本件に関するお問い合わせ先】
ジオテック株式会社
技術管理部　須々田幸治　ksusuda@jiban.co.jp
〒161-0033 東京都新宿区下落合2-3-18 SKビル
代表TEL.03-5988-0711　FAX.03-5988-0721
ジオテックは、1989年の創設以来、『住宅地盤に安心と安全を』テーマに地盤調査と地盤改良工事を中心に事業活動をしてきた会社です。


《関連URL》
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http://www.jiban.co.jp/pamphlet/images/pamph_hosyohitsuyosei.pdf
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http://www.juhinkyo.jp/hosyo/index.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html