＜レオパレス21＞借り上げ家賃減額トラブル泥沼化に伴い「アパートオーナー不動産ADR総合対策室」活用呼びかけ

不動産

NPO法人日本住宅性能検査協会「サブリーストラブル相談センター」はレオパレス21における「借り上げ家賃減額」トラブルが泥沼化している状況を踏まえ、「アパートオーナー不動産ADR総合対策室」の積極的な活用を呼びかけている。なお、「レオパレス21アパートオーナー不動産ADR総合対策室」は2019年2月に開設されており、同対策室では、「施工不良トラブル」や家賃減額交渉等の「サブリーストラブル」を、不動産ＡＤＲを活用して解決する支援している。直近では、相続人からの「相続放棄」の相談も増えてきている。 ●「レオパレス２１アパートオーナー不動産ADR総合対策室」ＷＥＢサイト https://sltcc.info/leopalace21/

１．レオパレス21アパートオーナー不動産ADR総合対策室とは

NPO法人日本住宅性能検査協会「サブリーストラブル相談センター」が開設した当対策室では、レオパレス21による「施工不良トラブル」や家賃減額交渉等の「サブリーストラブル」を、不動産ＡＤＲを活用して解決する支援をいたします。想定される数か月後に発生する「家賃減額請求」や「契約10年を超える物件に対する契約解除交渉」にも対応いたします。また、相続人からの「相続放棄」の相談にも対応いたします。

なお、借地借家に伴う借賃の増減請求の手続としては、まず、最初に「不動産ADR」に調停の申立を。いきなり訴訟で争うことはできません（調停前置主義、民事調停法第24条の2）。

●「レオパレス21アパートオーナー不動産ADR総合対策室」ＷＥＢサイト

https://sltcc.info/leopalace21/

■参考１≪サブリーストラブル相談センター概要≫

・名称：サブリーストラブル相談センター

・運営：ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会

＜東京本部＞東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 第二吉泉ビル５Ｆ

TEL：03-3524-7215 （担当：服部）

URL：https://sltcc.info/

■参考２≪サブリーストラブル相談センター問合せ件数(電話対応含む)≫

平成２３年度(2011)：155件

平成２４年度(2012)：132件

平成２５年度(2013）：85件

平成２６年度(2014)：60件

平成２７年度(2015)：45件

平成２８年度(2016)：42件

平成２９年度(2017)：52件（スマートデイズ等シェアハウス関連は除く）

２．解決するトラブル内容例

（１）「施工不良トラブル」

レオパレス21が建設した1,300棟あまりの建物で外壁や天井等で建築基準法の規定を満たしていなかったという実態がクローズアップされたことが発端となったトラブルです。契約通りの建築が行われていなかったということに加え、これによってオーナーは予定通りのサブリース賃料が得られない可能性があります。

（２）家賃減額・契約解除等の「サブリーストラブル」

主な事例としては、レオパレス21がオーナーに対して賃貸アパートの建築を勧めると共にその物件の30年一括借り上げを提案するが、その実は10を経過したものに関しては2年毎に賃料減額請求が行われ、オーナーは建築費のローン返済に困窮してしまうというものがあります。また、契約解除をオーナーに迫る「終了プロジェクト」の被害事例もあります。

３．解決スキームについて

主に不動産ADRを活用した解決を目指します。なお、ＡＤＲを実施するのは法務大臣認証ADR機関である一般社団法人日本不動産仲裁機構となります。

■参考３≪不動産ADRとは≫

ＡＤＲ＝裁判外紛争解決制度（話合いによる紛争解決）

＜当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指す＞

ADR (Alternative Dispute Resolution) とは、「裁判外紛争解決制度」と訳され、裁判手続によらずに紛争を解決する手法をいいます。ADRは当事者間の自由な意思と努力に基づいて紛争の解決を目指します。

＜裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟に紛争解決＞

ADR手続は、裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟に紛争解決を図ることができます。

●ADR紹介サイト「かいけつサポートについて(法務省)」

http://www.moj.go.jp/KANBOU/ADR/

■参考４≪ADR実施機関一般社団法人日本不動産仲裁機構とは≫

（一社）日本不動産仲裁機構は「ADR法（裁判外紛争解決手続き利用の促進に関する法律）」に基づき、法務大臣より認証を受けた紛争解決機関です。不動産にかかわる各種トラブルについて、各分野の専門家が調停人としてトラブル解決をサポートしています。