第66回北海道大家塾　開催レポート　 変化する時代でも満室に！　事例から学ぶ『新時代の賃貸経営』

開催のご報告　 2021年2月12日
北海道大家塾塾長・原田哲也

 

2021年1月30日（土）開催

 

第66回北海道大家塾は、前回に引き続き会場とYou Tubeライブ（限定公開）同時配信で開催しました。 第一部ではビレッジハウス・マネジメント株式会社　北海道支社長の中本篤司さん、第二部は株式会社SIRE（サイアー）の代表取締役　木津雄二さんを講師役

にお招きし、それぞれの事業内容やサービスの情報とともに

 

第一部では

「同じ物件でも、内装から家賃まで入居者の様々な要望に応える多様なお部屋の設計や

　はどう考えるのか？それを市場の水準より低い料金設定で提供できるポイントは何か？」

 

第二部では

「大家さん自身がポータルサイトを操ることで、今の入居希望者が求める情報をいかに

発信・提供するか？」

 

といった具体的なポイントまでお話いただくことができました。

 

【第一部】

「リフォーム後の内覧会では金・土の二日間とも30名ほどの来場がある状況です。当初は北海道の仲介会社さんに「ビレッジハウス」をなかなか知って頂けてない時期も続き、送客に苦戦した時期も長かったですが、地道な営業活動を続けることで理解していただき、徐々に「ビジネスチャンスもある」という認識も共有することで、送客を頂ける状況になりました」

 

中本さんはビレッジハウスが札幌市で取得・運営する実際の物件を具体例として紹介しつつ、こんな舞台裏のエピソードまで語ってくれました。

 

全国で1,067物件を運営するビレッジハウス。「月額家賃2万円～」という低水準の料金

設定、「敷金・礼金無し」で最小限の初期費用や入居手続きにより、『安心オトクな団地ライフ』を提供する同社は、住宅セーフティネットにも登録し、自治体の福祉課とも連携することで仲介会社を通した入居手続きが困難な生活弱者の方にも住宅供給を行なう点が注目を集めています。

 

ビレッジハウスのユニークな特徴の一つは、行政法人が運営していた雇用促進住宅（団地）を現状有姿で取得し、内外装のリフォームにより新たな賃貸住宅として提供する 点です。

 

このような事業モデルは「ビレッジハウスの経営理念」にも明確に描かれていました。

 

・使命　 簡単な手続きを通して住居の自由を実現すること

・本質 　低家賃を通してお客様の新生活をサポートすること

・焦点 　敷金、礼金等の引っ越しの面倒な条件を排除すること

・保証 　住宅供給を通して皆のためのコミュニティを実現し社会を変えること

 

その上で物件の取得、リフォーム、または家賃設定といった計画でも

 

1． 徹底した市場調査

―　どういう物件か？ 何がPRポイントか？を仲介会社を徹底的に廻って、情報収集

2. コンセプトを決める

―　「グレード設定」で、お部屋の内装、設備、料金設定がバラエティに富む選択肢

となるよう設計

3. 選択と集中

―　内外装のリフォームでは徹底した低コストの仕入れ・工事を実行。営業ではセールス

ポイントを明確にし、仲介会社とも地道な関係性づくりから入居率の稼働をUP。

 

という方針で「自社の経営理念の実現」に基づいた計画を立て、実践したことが稼働率４%だった北海道唯一のタワー物件すらも満室にする、同社の成果を生むノウハウでした。

　

 

　

【第二部】

「大手企業では、できないこともあります。でも、現実の実務と絡んだサービスを提供したいと思い、SIRE（サイアー）を起業しました」

 

コロナ禍により、不動産業界も「外出しないお部屋探し」が浸透し始めています。

その中でSUUMOをはじめとしたポータルサイトの活用スキルが賃貸物件の経営上、入居者を募集するために不可欠な時代となりました。

 

実際、2019年度のデータではお部屋探しで不動産会社への訪問件数は1.47店舗、物件の内見は2.67物件と、近年になればなるほど減少傾向にあります。事前にポータルサイトで候補の物件を絞り込み、内見は確認程度というのが今の時代の「お部屋探し」です。

 

一方で、ポータルサイトへの入稿や反響情報の把握は、これまでサイトの顧客である仲介会社しか出来ませんでした。特に小さな仲介会社に入稿作業は経費もかかり、作業も大きな負担。その結果、仲介会社は自社の利益になる物件だけを中心に掲載します。

 

また、掲載をしても内見や成約といった反響につながらない物件は掲載せず、反響情報を把握することで日々掲載物件の入れ替えをしています。木津さんは、こんな業界事情をお話された上で、

 

・設備や条件など、物件の「特徴項目」をもれなく入力 し、検索にヒットする回数を増やす

・物件に紐づく最寄り駅やバス停３つを登録 し、条件検索のヒット率を上げる「３駅登録 」

・ベランダ、バルコニー、キッチンからコンセントの場所まで、画像の種類を多くする

「画像カテゴリ数UP」

 

など、ポータルサイトで反響を獲得しやすくなるテクニックも次々と教えてもらえました。

このテクニックを駆使し、物件の掲載情報を大家さんが更新・メンテナンスできるのが

株式会社SIRE（サイアー）が2020年にリリースしたサービス「ECHOES（エコーズ） 」

です。

 

このECHOES（エコーズ）の特徴は、

 

・簡単に掲載開始　―　お手持ちの過去募集チラシの画像UPロードで入稿可能

・SUUMO、at home、レインズといった業界１～3位のポータルサイトに掲載可能

・今まで大家さんが見れなかったポータルサイトの閲覧数、内見の没理由を教えてもらえる

・内見会や契約事務はECHOES（と提携会社）が行なうため、大家さんの手間も無い

 

という「まさに大家さんがポータルサイトを操る新時代」を実感できるサービスです

また、ECHOESの操作方法はECHOESのカスタマーサービスセンターに電話しながら

教えてもらうフォローもあります。

 

これで、料金はポータルサイト掲載時のみ30日間2,000円（税別）。また、物件の撮影料もプロカメラマンの撮影で1回15,000円（税別）という破格の価格です。この料金で提供できるのも「ECHOESが入居者を内見予約で紹介する客付会社と、入居者に火災保険、電力、インターネット等をお伝えする提携会社の方から手数料を頂けるビジネスモデルだから」という点まで教えていただく事ができました。

 

北海道大家塾の会員にも、すでにECHOESを利用している方がいます。スマホがあれば簡単に利用できるこのサービスの良さを実感されていらっしゃるようで、今回はその秘密を教えていただくことが出来ました。

 

※詳しい開催の記録はこちらに記載しています。

　　https://www.hokkaido-ooyajuku.com/2021/02/01/blog/