タイムリーな情報提供で、さらに価値あるオフィスマーケットの市況指標へ。「成約賃料DI」四半期ごとの公表を開始

商業用不動産の研究調査を行う、株式会社ザイマックス不動産総合研究所（所在地：東京都港区、代表取締役：吉本健二、以下、ザイマックス総研） では、実際に成約した賃料単価をベースとする「成約賃料DI」を、2013年第3四半期より、四半期ごとに提供することにしました。
東京23区に加え、都心3区の結果も公表することで、より価値の高いオフィス市況の指標となることを見込んでいます。


■成約賃料DI（ディフュージョンインデックス）で何が見えるか？
「成約賃料 DI」とは、ザイマックスグループが独自に収集した成約データをベースに、同じビルにおける新規賃料単価の動きを、わかりやすく見るための指標。オフィスマーケットの方向感を視覚的につかむことができます。

たとえば、2013年第3四半期の成約賃料DIを見ると、東京23区で「＋6」、都心3区で「＋2」と、プラスであったことが確認できます。これは、賃料単価が上がった物件が、下がった物件よりも多かったことを示しています。過去のデータと比較してみても、2013年第1四半期に5年ぶりにプラスに転じてからは、賃料単価が上昇した物件が多く、4期移動平均（4期の平均値を並べたもの）でも見られるようにオフィスマーケットが上昇傾向にあることを知ることができます。

[図表1] 成約賃料DI（東京23区）
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[図表2] 成約賃料DI（都心3区）
http://www.xymax.co.jp/news/release/images/2013_12_02/img_graph_02.png

このように成約賃料DIは、ザイマックス総研が、不動産市況の流れを測定するために作成した指標です。指標の元となるデータは、ザイマックスグループが独自に収集した成約情報で、各ビルごとに２つの期間における賃料単価（共益費込単価）を比較し、その変動を見ています。
「上昇」「据置」「下落」について、それぞれ棟数をカウントし、その割合を求めた上で上昇パーセンテージから下落パーセンテージを引いた数字を「成約賃料DI」としています（下図参照）。
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■タイムリーな情報提供で、さらに価値ある指標へ
ザイマックス総研では本年6月に成約賃料DIを年度ごとに集計し公表しましたが、さらにタイムリーな情報提供とするため、データの集計方法などを見直し、四半期ごとの結果をとりまとめました。データ数は各四半期ごとに平均400件程度となっています。

一般的にオフィス戦略は企業の業績の変動によって変更されるため、オフィス賃料は実際の景気よりも遅れて変動すると言われています。
しかし、成約賃料DIをほかの指標と比較すると、企業全般の景況感を示す日銀短観や、景気に先行すると言われる株価などと、連動する関係にあることが見えたのです。（※参考：成約賃料DIと他の経済指標との関係）

本指標「成約賃料DI」が、世の中の景気動向をオフィス市場の面から捉えることができる、基礎情報の一つとなることを期待して、ザイマックス総研では今後も情報提供を進めて参ります。


※参考：成約賃料DIと他の経済指標との関係
成約賃料DIについて、他の経済指標との相関関係を調査し、景気との連動性を見ました。
【図表3】は不動産価格の代表的な指標である「市街地価格指数」と比較した結果。市街地価格指数を、2四半期前倒しした時に、同じ山場が来るなど、高い相関性が見られます。
【図表4,5】では、企業の景況感を表す「日銀短観」や「東証株価指数」とも、高い相関性が認められることがわかります。

[図表3] 成約賃料DI（23区）と市街地価格指数（東京都区部、商業地）
（出所）ザイマックス不動産総合研究所、日本不動産研究所
（注）市街地価格指数は半年ごとの数値
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[図表4] 成約賃料DI（23区）と日銀短観（大企業/非製造業）
（出所）ザイマックス不動産総合研究所、日本銀行
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[図表5] 成約賃料DI（23区）と東証株価指数
（出所）ザイマックス不動産総合研究所、東京証券取引所
（注）東証株価指数は各四半期末の終値の値を採用
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【会社情報】
■社名：株式会社ザイマックス不動産総合研究所
■代表取締役：吉本　健二
■所在地：東京都港区赤坂1丁目1番1号　ザイマックス赤坂111ビル
■主な株主：株式会社ザイマックス（100%出資）
■設立：2001年5月16日（平成13年）
■事業内容：
(1) オフィスビル・商業施設等の不動産における管理運営保全等に関する総合的な企画、調査、研究,開発業務
(2) 不動産の管理運営保全等に関するシステムサービスおよびデータベースサービスの提供業務
(3) 建築物・建築設備・建築物の環境・建築物の管理運営保全業務等の診断、検査、測定、分析業務
(4)賃貸用不動産市場に関する調査・分析・研究の実施および受託
(5)賃貸用不動産運営に関する分析・研究の実施および受託
(6)賃貸用不動産に関する情報提供サービス業務